Les bâtiments comportent de nombreux équipements mécaniques et autres qui représentent une part importante de la valeur de l’immeuble, dont l’électricité. Ces équipements mécaniques nécessitent souvent de conclure des contrats avec des entrepreneurs pour en assurer l’entretien et la réparation. Or, si l’entretien n’est pas réalisé par des professionnels compétents, il est plus que probable que la durée de vie utile des équipements mécaniques soit forcément réduite, des bris répétitifs qui pourraient survenir, une perte de confort sera remarquée par les occupants et les couts d’exploitation et de réparations pourraient augmenter de façon substantielle. Ces évènements mettraient en péril les prévisions financières pour le fonds de prévoyance en plus de rendre les frais de condo caducs. L’ensemble de ces facteurs affecte à la baisse la valeur des immeubles.
Malheureusement, rares sont les propriétaires, les conseils d’administration (ou syndicats) qui se donnent le moyen de vérifier que l’entrepreneur choisi a réalisé avec compétences les travaux demandés. C’est souvent trop tard que les administrateurs et gestionnaires s’aperçoivent que les travaux (de réparation et/ou d’entretien) ont été bâclés par l’entrepreneur, conscientisés par les plaintes des occupants et à la recrudescence des bris et des problèmes.
Afin d’éviter une telle situation, il est donc recommandé d’agir en prévention et de faire vérifier périodiquement, par un auditeur qualifié, la qualité de la prestation des travaux effectués par l’entrepreneur responsable de vos équipements mécaniques. L’auditeur produit un rapport d’état visuel qui confirme que les travaux réalisés par l’entrepreneur sont conformes ou non aux devis, aux spécifications du fabricant et au code du bâtiment. L’auditeur vous informera si vous devez réclamer une reprise des travaux, si l’entretien est adéquat et si vous devez ajuster la fréquence et les tâches d’entretien.
Un auditeur professionnel est une tierce personne libre de lien face aux entrepreneurs. De plus, les recommandations de l’auditeur permettront d’augmenter la durée de vie des actifs et d’éviter des incidents qui pourraient compromettre la crédibilité du budget de réserve. L’auditeur vérifie de façon systémique toute la mécanique du bâtiment de manière à prévenir un déclin ou vieillissement prématuré des équipements, d’éviter des pannes couteuses par le remplacement préventif et progressif de certaines composantes des équipements plutôt que de remplacer l’équipement au complet. Le fait d’auditer pourrait permettre de retarder le remplacement des équipements mécaniques et reporter des déboursés importants.
Un immeuble bien entretenu, c’est comme votre voiture! Elle fonctionne toujours mieux lorsqu’elle est propre et lorsque l’huile vient d’être remplacée (pérennité du moteur). Les visites de l’auditeur devront aussi avoir lieu de manière cyclique pour vérifier que l’entretien soit adapté à chacune des saisons et niveau de sollicitation des équipements mécaniques.
De plus, avant d’effectuer un premier audit, il est fortement recommandé d’inventorier tous les équipements mécaniques présents, de qualifier leur état de fonctionnement et leur efficience. Ainsi, les propriétaires, les copropriétaires et/ou les gestionnaires seront en mesure de connaitre l’ensemble des équipements, leur état, les informations du fabricant pour l’entretien, les tâches à prévoir au carnet d’entretien et de colliger ces évènements dans un registre en vertu du code de sécurité.
Rappelons que l’information donne du pouvoir et qu’un dollar mal investi est un dollar perdu. Comme on dit : savoir rapporte gro$.
Par : Benoit Allaire
Technologue professionnel, Président de Allb inc.
b.allaire@allbinc.com • site internet www.allbinc.com
Tél. : 514-396-9339 • Cell. : 514-809-1552
Récipiendaire du prix pour L’innovation technologique de l’année de l’Ordre des Technologues Professionnels du Québec pour 2003 et 2016.
ndlr :
- Une série d’articles sur la maintenance rédigés par Benoit Allaire paraitra au cours des prochains mois. Ce texte a paru initialement dans le journal L’Édition des gens d’affaires.
- La photo de M. Allaire est l’œuvre de Frédéric Lavoie.
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