Il y a différentes sortes de gestionnaires immobiliers et il est assez fascinant de découvrir les divers styles de gestion, puis de constater les écarts dans la vision et la perception du rôle d’un bon gestionnaire immobilier.
Admettons que beaucoup de personnes occupent des postes de gestionnaires immobiliers sans pour autant avoir l’ensemble des compétences requises pour couvrir toutes les facettes du rôle. Ce sont des personnes très efficaces dans certains volets et très faibles dans d’autres. Malheureusement, souvent ces personnes hésitent à s’entourer de ressources compétentes pour compenser leurs carences en gestion.
Deuxièmement, pour des raisons budgétaires ou monétaires, les gestionnaires s’embarquent inconsciemment, et non sans risques, dans une approche de gestion dite curative; genre de raisonnement « …si ça pète, on réparera ». C’est exactement la trappe qu’il faut éviter, car à partir de ce moment, le gestionnaire n’agit plus, il réagit et cela le place toujours dans une situation de rattrapage alors qu’il a été embauché pour être en anticipation.
Troisièmement, ce qui est encore plus étonnant c’est qu’une portion importante se lance chaque année dans un exercice de planification sans avoir des données ou informations à jour sur l’état des actifs et du bâtiment en général. Cela s’appelle planifier « au pif » avec son instinct et sa mémoire instantanée. La qualité de l’exercice et la crédibilité de la planification seront vraisemblablement remises en cause lors de la mise en œuvre de cette planification, les erreurs et omissions feront surface rapidement.
Plusieurs gestionnaires se font prendre à leur propre jeu par des illusions d’économies. Fort de ces croyances et perceptions erronées, une situation aux apparences trompeuses peut devenir séduisante pour l’esprit de certains gestionnaires. Vous conviendrez que beaucoup de gestionnaires immobiliers pensent réellement réaliser une économie nette en reportant des tâches d’entretien prévues, en évitant des déboursés pour des travaux correctifs et préventifs ou encore en choisissant le fournisseur le moins cher sans vérifier ses compétences ni sa réputation. Vous savez comme moi qu’il n’en résulte rien de bien. Aucune économie réelle! Toutefois, ce qui n’est pas une illusion, c’est le recul net accumulé par ce genre de décisions. Si la durée de vie des actifs est compromise pour cause des carences dans les entretiens, alors la valeur marchande du bâtiment ne peut s’apprécier et elle est donc forcément réduite.
Réaliser des économies nettes par la prévention n’est pas un jeu de hasard ni une circonstance, c’est la résultante d’un investissement préventif annuel dans la documentation et un programme d’entretien continu d’un bâtiment, dont les finalités sont d’allonger la durée de vie des actifs, optimiser la consommation d’énergie, assurer le confort des occupants et générer une plus-value pour le bâtiment.
Pour les gestionnaires qui gèrent leurs immeubles sans données techniques ni informations à jour, vous êtes pour certains de véritables magiciens de l’immobilier et marchands d’illusions mais pour d’autres qui sont connaisseurs, vous êtes plutôt des anesthésistes de l’immobilier.
Rappelons-nous, savoir rapporte toujours gros.
n.d.l.r. Ce texte porte facilement à penser aux écoles et aux hôpitaux du Québec, dont une grande partie sont dans un piteux état, pour ne pas dire, dans certains cas, en décrépitude. Nos politiciens et nos administrateurs auraient avantage à apprendre que l’entretien n’est pas un luxe…
Par : Benoit Allaire
Technologue professionnel, Président de Allb inc.
b.allaire@allbinc.com • site internet www.allbinc.com
Tél. : 514-396-9339 • Cell. : 514-809-1552
Récipiendaire du prix pour L’innovation technologique de l’année de l’Ordre des Technologues Professionnels du Québec pour 2003 et 2016.
ndlr :
- Une série d’articles sur la maintenance rédigés par Benoit Allaire paraitra au cours des prochains mois. Ce texte a paru initialement dans le journal L’Édition des gens d’affaires.
- La photo de M. Allaire est l’œuvre de Frédéric Lavoie.
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