D’entrée de jeu, il semble impératif de faire un rappel sur la structure des couts d’un bâtiment. De façon générale selon ASHRAE, on dit que la construction représente environ 2 % du cout total pendant la durée de vie du bâtiment. Les couts d’exploitation et les couts de l’énergie représentent environ 6 %. Le cout relatif au confort des occupants durant toute la durée de vie du bâtiment représente environ 92 % du cout total. Surpris?
Cette réalité rattrape assez vite les gestionnaires et propriétaires qui pratiquent une approche curative plutôt que préventive. À titre d’exemple, mentionnons qu’un bâtiment neuf peut perdre jusqu’à 30 % de son efficacité d’opération s’il n’est pas opéré efficacement au cours de ses cinq premières années d’existence.
En tenant compte de ce qui précède, il est évident que c’est rentable d’entretenir son bâtiment (avis aux politiciens et gestionnaires…-ndlr). La prévention devrait être perçue davantage comme un investissement à moyen et long termes plutôt qu’une dépense d’exploitation. Dans la pratique, la somme de tous les efforts déployés dans les entretiens et la maintenance des actifs mécaniques et architecturaux constituent en soi une plus-value importante pour le bâtiment (15 à 40 % d‘appréciation). C’est pourquoi il est très important de colliger toutes ces informations dans un document unique afin de conserver un historique des efforts humains et matériels, d’avoir une traçabilité des évènements survenus dans le bâtiment.
Ce document unique, communément appelé registre, logbook, journal de bord dédié au bâtiment, est en définitive un document de références capital dans certaines situations telles : la visite d’un inspecteur de la Régie du bâtiment, lors d’une réclamation d’assurance ou encore lors du renouvellement de votre police d’assurance.
Ce document représente à la fois le bilan des efforts de prévention et le curriculum vitae du bâtiment en termes d’entretien et de maintenance. Le registre doit contenir toutes les données et informations relatives à la gestion des actifs, à la mécanique du bâtiment, à l’architecture, les contrats, les garanties, carnets d’entretien, procédures de maintenance, les budgets, fonds de réserve, les travaux correctifs, la formation du personnel d’entretien, les statistiques, bons de travail, devis, soumissions retenues, etc.
Tout au long de sa durée de vie, ce document prend de plus en plus de valeur, car il contient la genèse du bâtiment ou encore sa mémoire; il décrit comment le bâtiment a évolué avec les années, preuves à l’appui. L’utilité de ce document est toute une évidence lorsque vient le temps de travailler avec un acheteur, un entrepreneur, un architecte, un inspecteur, un assureur et un banquier.
Rappelons-nous toujours que : savoir rapporte gro$.
Par : Benoit Allaire
Technologue professionnel, Président de Allb inc.
b.allaire@allbinc.com • site internet www.allbinc.com
Tél. : 514 396-9339 • Cell. : 514 809-1552
Récipiendaire du prix pour L’innovation technologique de l’année de l’Ordre des Technologues Professionnels du Québec pour 2003 et 2016.
ndlr :
- Une série d’articles sur la maintenance rédigés par Benoit Allaire paraitra au cours des prochains mois. Ce texte a paru initialement dans le journal L’Édition des gens d’affaires.
- La photo de M. Allaire est l’œuvre de Frédéric Lavoie.